토지거래허가제 실무 가이드: 허가 절차부터 주의사항까지

“집 사려는데 허가를 받아야 한다고요?”
“혹시 모르고 계약했다가 무효되면 어떡하죠?”
“실거주 목적이면 문제없다던데… 진짜인가요?”

 

 

토지거래허가제는 단순한 부동산 거래 제도가 아닙니다.
정부가 특정 지역을 지정하여 토지나 주택을 거래할 때 허가를 요구하는 제도로,
특히 실수요자에게는 기회이자, 주의가 필요한 순간이기도 하죠.

이 포스팅에서는 복잡해 보이는 허가제도를 단계별로 쉽게 정리해드립니다.

 

2025.03.31 - [재테크] - 토지거래허가제란? 부동산 거래 전에 꼭 알아야 할 제도 총정리

 

1. 허가 대상인지 먼저 확인하세요

 

"이 매물이 허가대상인지 어떻게 알 수 있죠?"

 

가장 먼저 해야 할 일은,
내가 거래하려는 부동산이 '허가 대상인지'를 확인하는 것입니다.

 

🔍 확인 방법:

• 토지이용규제정보서비스
• 동 주민센터, 구청 민원실
• 믿을 만한 중개업소에 문의

위치: 허가구역 내인지 확인 필요

 

면적 기준도 함께 확인하세요:

• 도시지역 주거용: 18㎡ 초과
• 도시지역 상업용: 20㎡ 초과
• 기타 용도지역은 지자체별로 상이

 

2. 토지거래허가 신청 절차 한눈에 보기

 

"그럼 허가 신청은 어떻게 하나요?"

 

생각보다 어렵지 않습니다.
아래 순서를 따라가시면 됩니다.

 

STEP 1. 허가 대상 여부 확인
→ 계약 전 반드시 체크!

 

STEP 2. 신청서 및 서류 준비

필요 서류는 다음과 같습니다:

• 토지거래허가 신청서
• 계약서 사본
• 토지이용계획서
• 이용목적서 (실거주 계획 등)
• 주민등록등본 등

STEP 3. 관할 구청 또는 시청에 접수
→ 보통 15일 이내 심사

 

STEP 4. 허가 승인 후 정식 계약 및 등기 진행 가능!

 

❗ 주의: 허가 없이 계약하면 ‘계약 무효’가 될 수 있습니다!

 

3. 실수요자라면 걱정할 필요 없어요

 

"실수요자면 허가 받기 쉽다던데, 진짜인가요?"

 

맞습니다.
정부가 규제하고자 하는 건 투기 목적 거래지,
실거주자에겐 비교적 문턱이 낮습니다.

 

✅ 예를 들어:

• 1년 이상 실거주 계획 있음
• 자녀 교육, 이직 등의 명확한 이유
• 현재 주택 매도 계획까지 있다면 더 좋음!

이용계획서를 성실하게 작성하면 허가 가능성이 높습니다.

4. 허가 없이 거래하면 어떻게 될까요?

 

"혹시 모르고 그냥 계약하면요…?"

 

그땐 정말 곤란해집니다.

• 계약 자체가 ‘무효’ 처리될 수 있음
• 등기 이전 불가능
• 계약금 반환 등 민사 소송 소지 발생
• 과태료 부과 가능성도 있음

⚠️ 실거래 직전, 반드시 허가 여부를 확인해야 합니다!

5. 꼭 조심해야 할 포인트 3가지

 

"다른 사람은 몰라도, 나는 이 3가지는 꼭 확인하세요!"

 

1. 증여·상속도 허가 대상이 될 수 있어요
   → 무상 거래라도 법적으로 ‘거래’로 간주될 수 있음
2. 법인 명의 거래는 훨씬 엄격해요
   → 반드시 ‘사업 목적’이 아닌 실사용 목적 입증 필요
3. 임대 수익 목적이면 거의 허가가 안 납니다
   → 투자성 거래로 판단되어 반려될 수 있음

2025.03.31 - [재테크] - 토지거래허가구역 지정되면 집값 떨어질까? 실거래 데이터로 보는 시장 변화

마무리하며

 

토지거래허가제, 복잡해 보이지만 미리 준비하면 충분히 대응 가능합니다.
실수요자라면 아래 두 가지를 꼭 기억하세요:

• ✅ 허가 대상 여부를 거래 전 확인
• ✅ 이용계획서를 진정성 있게 작성

 

다음 글에서는 허가 승인을 받기 위한
이용계획서 작성법과 실제 예시까지 공개할게요!